Ακύρωση αγοραπωλησίας διαμερίσματος σύμφωνα με τον εγχώριο νόμο με ταυτόχρονη επιστροφή του τιμήματος. Δεν παραβιάστηκε το δικαίωμα στην ιδιοκτησία
ΑΠΟΦΑΣΗ
Grozdanić και Gršković-Grozdanić κατά Κροατίας της 28.01.202 (αριθ. προσφ. 43326/13)
ΠΕΡΙΛΗΨΗ
Δικαίωμα στην ιδιοκτησία, ακύρωση αγοραπωλησίας με επιστροφή του τιμήματος και αναλογικότητα παρέμβασης.
Δυνάμει δικαστικών αποφάσεων ακυρώθηκε η αγοραπωλησία ακινήτου των προσφευγόντων οι οποίοι ήταν δικαιούχοι στέγασης. Το διαμέρισμα είχε παραχωρηθεί σε αυτούς αρχικά ως μίσθιο με την προϋπόθεση της διαρκούς χρήσης του. Η παρατεταμένη απουσία τους, επέφερε την ακύρωση της πώλησης κατά τα οριζόμενα σε διάταξη νόμου, προκειμένου να παραχωρηθεί το ακίνητο σε άλλους δικαιούχους. Το τίμημα επιστράφηκε.
Κατά το Δικαστήριο του Στρασβούργου η πιο σημαντική απαίτηση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου είναι ότι κάθε παρέμβαση δημόσιας αρχής στην ειρηνική απόλαυση της ιδιοκτησίας πρέπει να είναι νόμιμη και προβλέψιμη.
Το ΕΔΔΑ διαπίστωσε ότι τα εγχώρια δικαστήρια, κήρυξαν τη σύμβαση αγοραπωλησίας άκυρη αφού διαπίστωσαν ότι η μίσθωση των προσφευγόντων είχε λήξει σύμφωνα με την εγχώρια νομοθεσία λόγω της μη χρήσης του διαμερίσματος για συνεχόμενο χρονικό διάστημα που υπερέβαινε τους 6 μήνες χωρίς δικαιολογητικό λόγο. Το Δικαστήριο έκρινε ότι με τις αποφάσεις τους, οι εγχώριες αρχές επέτυχαν δίκαιη ισορροπία μεταξύ του δημοσίου συμφέροντος και του δικαιώματος ιδιοκτησίας και η παρέμβαση στο δικαίωμα ιδιοκτησίας ήταν αναλογική και προβλέψιμη και δεν επέφερε υπερβολικό βάρος.
Το ΕΔΔΑ δεν διαπίστωσε παραβίαση του δικαιώματος ιδιοκτησίας (άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου).
ΔΙΑΤΑΞΗ
Άρθρο 1 του ΠΠΠ
ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ…
Οι προσφεύγοντες Đurđica Grozdanić και Vedrana Gršković Grozdanić, είναι Κροάτες υπήκοοι που γεννήθηκαν το 1949 και το 1982 αντίστοιχα και ζουν στην Πούλα (Κροατία).
Η υπόθεση αφορούσε την απώλεια ιδιοκτησίας ενός διαμερίσματος λόγω της ακύρωσης ενός συμβολαίου αγοραπωλησίας. Το 1983 ο σύζυγος της κας Grozdanić υπέγραψε μια ειδικά προστατευμένη μίσθωση ενός διαμερίσματος στο Όσιγιεκ και έγινε συγκάτοχος του μισθίου ακινήτου. Τόσο η κα Grozdanić όσο και ο σύζυγός της μετακόμισαν στην Πούλα και εργάστηκαν εκεί τουλάχιστον το 1996. Μετά από νομοθετικές αλλαγές, δικαιούνταν να αγοράσουν το διαμέρισμα και ζήτησαν να το πράξουν.
Στις 26 Νοεμβρίου 2002, οι τοπικές αρχές και η κα Grozdanić και ο σύζυγός της συνήψαν σύμβαση αγοραπωλησίας για το διαμέρισμα και το 2003 καταχωρήθηκαν στο Κτηματολόγιο ως ιδιοκτήτες.
Ωστόσο, στις 21 Νοεμβρίου 2003, η αρμόδια κρατική υπηρεσία ζήτησε από τα δικαστήρια να ακυρώσουν τη σύμβαση αγοραπωλησίας, υποστηρίζοντας ότι δεν ήταν έγκυρη, καθώς το δικαίωμα μίσθωσης είχε απωλεσθεί λόγω της παρατεταμένης απουσίας από το διαμέρισμα. Το ζευγάρι προσέφυγε στα εγχώρια δικαστήρια αλλά δεν δικαιώθηκε. Το τίμημα αγοραπωλησίας επιστράφηκε στους προσφεύγοντες.
Στις 20 Δεκεμβρίου 2009 ο σύζυγος της κας Grozdanić απεβίωσε και κληρονομήθηκε από αυτήν και το δεύτερο προσφεύγοντα.
Βασιζόμενοι στο άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων, οι προσφεύγοντες παραπονέθηκαν ότι η ακύρωση της σύμβασης αγοραπωλησίας από τα εγχώρια δικαστήρια παραβίασε τα δικαιώματά τους.
ΤΟ ΣΤΡΑΣΒΟΥΡΓΟ ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ…
Το Δικαστήριο αναφέρει κατ’ αρχάς ότι το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου έχει εφαρμογή στην παρούσα υπόθεση, η πρώτη προσφεύγουσα και ο αποβιώσας σύζυγος της αγόρασαν το επίμαχο διαμέρισμα δυνάμει σύμβασης αγοραπωλησίας που συνήφθη με τις τοπικές αρχές στις 26 Νοεμβρίου 2002 και καταχωρήθηκαν στο κτηματολόγιο ως ιδιοκτήτες του διαμερίσματος.
Το Δικαστήριο πρέπει επίσης να αποφασίσει αν η παρέμβαση υπό μορφή στέρησης περιουσιακών στοιχείων ήταν δικαιολογημένη, δηλαδή, αν προβλέπονταν από το νόμο , εξυπηρετούσε το δημόσιο συμφέρον και αν ήταν αναλογική.
Το Δικαστήριο επανέλαβε ότι η πρώτη και πιο σημαντική απαίτηση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου είναι ότι κάθε παρέμβαση δημόσιας αρχής στην ειρηνική απόλαυση της ιδιοκτησία πρέπει να είναι νόμιμη. Κατά την άποψη του Δικαστηρίου, οι αποφάσεις των εθνικών δικαστηρίων εν προκειμένω στηρίχθηκαν στο εσωτερικό δίκαιο, ιδίως στο άρθρο 103 του νόμου περί ιδιοκτησίας του 1978.
Κατά το Δικαστήριο ο στόχος του άρθρου 99 του νόμου περί στέγασης ήταν ο τερματισμός των ειδικώς προστατευόμενων μισθώσεων για άτομα που δεν ζούσαν πλέον σε διαμερίσματα που τους είχαν διατεθεί, με σκοπό να ανακατανεμηθούν εκ νέου αυτά τα διαμερίσματα σε άλλους δικαιούχους που είχαν ανάγκη στέγασης.
Το Δικαστήριο εκτίμησε ότι αυτή η νομοθεσία που εφαρμόζεται στην παρούσα υπόθεση επιδιώκει τους στόχους της προώθησης της οικονομικής ευημερίας της χώρας και της προστασίας των δικαιωμάτων άλλων. Ειδικότερα, επιδιώκει να διασφαλίσει ότι η σχετική νομοθεσία περί στέγασης, θα ικανοποιήσει τις ανάγκες στέγασης των πολιτών, θα εφαρμοστεί σωστά και ότι τα διαμερίσματα που είχαν παραχωρηθεί υπό την ειδικά προστατευμένη μίσθωση είχαν πράγματι διατεθεί και αργότερα πωλήθηκαν σε εκείνους που πληρούσαν τα νόμιμα κριτήρια.
Ωστόσο, το Δικαστήριο επανέλαβε επίσης ότι η ύπαρξη νομικής βάσης δεν αρκεί από μόνη της για να ικανοποιήσει την αρχή της νομιμότητας. Όταν μιλάμε για «νόμο», το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου αναφέρεται σε μια έννοια που περιλαμβάνει το νόμο καθώς και τη νομολογία και προϋποθέτει απαιτήσεις, ιδίως εκείνες της προσβασιμότητας και της προβλεψιμότητας.
Η πρώτη προσφεύγουσα υποστήριξε κατ’ ουσίαν ότι οι αποφάσεις των εγχώριων δικαστηρίων που οδήγησαν σε στέρηση της κυριότητας του επίμαχου διαμερίσματος ήταν αντίθετες με το νόμο, διότι βασίστηκαν στην ερμηνεία των σχετικών διατάξεων του νόμου περί στέγασης, την οποίο θεωρούσε ως λανθασμένη. Επιπλέον, υποστήριξε ότι οι αποφάσεις αυτές συνιστούσαν επίσης παρέκκλιση από την πάγια νομολογία, γεγονός που υποδηλώνει ότι η παρέμβαση στα δικαιώματα ιδιοκτησίας της ήταν απρόβλεπτη.
Όσον αφορά τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης, το Δικαστήριο επισήμανε τα παρακάτω γεγονότα, τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν από τους διαδίκους:
α) βάσει του νόμου περί στέγασης και της νομολογίας που αναπτύχθηκε κατά την εφαρμογή του ενώ ήταν ακόμη σε ισχύ, μια ειδικά προστατευμένη μίσθωση θα μπορούσε να τερματιστεί μόνο με δικαστική απόφαση διαπλαστικού χαρακτήρα και όχι απευθείας από το νόμο,
β) ο νόμος περί στέγασης καταργήθηκε στις 5 Νοεμβρίου 1996 και η νέα νομοθεσία προέβλεπε την επέκτασή της μόνο σε εκκρεμείς διαδικασίες που είχαν θεσπιστεί βάσει του νόμου αυτού,
γ) το 1999, η νομολογία των εγχώριων δικαστηρίων άλλαξε έτσι ώστε μια ειδικά προστατευμένη μίσθωση θεωρήθηκε ότι τερματίστηκε βάσει του νόμου μόλις πληρούνται οι προϋποθέσεις καταγγελίας, επιτρέποντας έτσι στα δικαστήρια να αποφανθούν σχετικά με την ύπαρξη τέτοιας μίσθωσης σε όλες τις διαδικασίες σχετικά με τα δικαιώματα που απορρέουν από αυτήν, ιδίως εκείνα που αφορούν το δικαίωμα αγοράς διαμερίσματος βάσει του νόμου περί πώλησης στον μισθωτή,
δ) στις 26 Νοεμβρίου 2002, δηλαδή περισσότερο από έξι χρόνια μετά την κατάργηση του νόμου περί στέγασης, η πρώτη προσφεύγουσα και ο σύζυγός της αγόρασαν το διαμέρισμα που τους είχε παρασχεθεί λόγω της προστατευμένης μίσθωση και στις 20 Νοεμβρίου 2003 έγιναν επίσημα οι ιδιοκτήτες του, εγγράφοντας το συμβόλαιο αγοράς στο Κτηματολόγιο στις 21 Νοεμβρίου 2003, δηλαδή επτά χρόνια μετά την κατάργηση του νόμου περί στέγασης, η αρμόδια κρατική υπηρεσία κίνησε αστικές διαδικασίες με σκοπό την ακύρωση της σύμβασης αγοραπωλησίας,
ε) στις διαδικασίες αυτές, τα εγχώρια δικαστήρια, εφαρμόζοντας τη νέα νομολογία, κήρυξαν τελικά τη σύμβαση αυτή άκυρη αφού διαπίστωσαν ότι η μίσθωση της πρώτης προσφεύγουσας και του συζύγου της είχε λήξει σύμφωνα με διάταξη νόμου το 1992 λόγω της χρήσης του διαμερίσματος για συνεχόμενο χρονικό διάστημα που υπερέβαινε τους 6 μήνες χωρίς επαρκή δικαιολογία.
Οι προηγούμενες σκέψεις αρκούσαν για να καταλήξει το Δικαστήριο ότι η παρέμβαση στο δικαίωμα της πρώτης προσφεύγουσας στην ειρηνική απόλαυση της ιδιοκτησίας της όχι μόνο είχε νομική βάση στο εσωτερικό δίκαιο, αλλά ήταν επίσης προβλέψιμη γι’ αυτήν. Επομένως, η παρέμβαση προβλέπονταν από το νόμο. Ομοίως, λαμβανομένων υπόψη των ανωτέρω διαπιστώσεων, το Δικαστήριο κατέληξε επίσης στο συμπέρασμα ότι η παρέμβαση εξυπηρετούσε το δημόσιο συμφέρον.
Αναλογικότητα της παρέμβασης
Εν προκειμένω, η πρώτη προσφεύγουσα και ο αποβιώσας σύζυγός της άσκησαν αγωγή ενώπιον του Δημοτικού Δικαστηρίου του Όσιγιεκ, ζητώντας την έξωση του μισθωτή από το διαμέρισμα στις 17 Ιουνίου 2003.
Το Δικαστήριο σημείωσε επίσης ότι δεν αμφισβητήθηκε μεταξύ των διαδίκων ότι την συγκεκριμένη στιγμή η πρώτη προσφεύγουσα και ο σύζυγός της ήταν ιδιοκτήτες του διαμερίσματος στην Πούλα, την πόλη όπου κατοικούσαν τουλάχιστον από το 1996. Σημείωσε επίσης ότι οι τοπικές αρχές επέστρεψαν τα χρήματα που είχαν πληρώσει ως τίμημα της αγοραπωλησίας για το επίμαχο διαμέρισμα στο Όσιγιεκ.
Υπό αυτές τις συνθήκες δεν μπορούσες να λεχθεί ότι η εν λόγω παρέμβαση επέβαλε υπερβολικό ατομικό βάρος.
Ωστόσο, και λαμβάνοντας υπόψη τον στόχο που επιδιώκει η παρέμβαση, καθώς και το ευρύ περιθώριο εκτίμησης που διαθέτουν τα κράτη σε θέματα στέγασης, το Δικαστήριο θεώρησε ότι τα εγχώρια δικαστήρια στην παρούσα υπόθεση βρήκαν την απαιτούμενη δίκαιη ισορροπία μεταξύ του κοινού δημοσίου συμφέροντος και την προστασία των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας της πρώτης προσφεύγουσας. Η παρέμβαση στα δικαιώματά της ήταν, επομένως, ανάλογη με τον επιδιωκόμενο στόχο.
Το ΕΔΔΑ δεν διαπίστωσε παραβίαση του δικαιώματος ιδιοκτησίας (άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Σύμβασης).
Η προσφυγή, στο βαθμό που αφορά τον δεύτερο προσφεύγοντα κρίθηκε απαράδεκτη λόγω έλλειψης καθεστώτος διαδίκου σύμφωνα με το άρθρο 34 και το άρθρο 35 §§ 3 (α) και 4 της Σύμβασης.
Επειδή η πρώτη προσφεύγουσα δεν υπέστη σημαντικό βάρος, αυτή η προσφυγή της κρίθηκε απαράδεκτη σύμφωνα με τα άρθρα 35 § 3 (β) και 35 § 4 αυτής της Σύμβασης (επιμέλεια echrcaselaw.com).
