Ιδιοκτήτες κατά ενοικιαστών για χαμηλά ενοίκια. Το Στρασβούργο δικαιώνει τους ιδιοκτήτες για παραβίαση του σεβασμού της περιουσίας τους.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Bradshaw κ.α. κατά Μάλτας της 23.10.2018 (αριθ. προσφ. 37121/15)
ΠΕΡΙΛΗΨΗ
Ιδιοκτήτες κατά ενοικιαστών. Δικαίωμα στην περιουσία. Μακροχρόνια μίσθωση πολυώροφου ακινήτου σε σύλλογο που εξυπηρετούσε μουσικά συγκροτήματα . Το μίσθωμα ανήρχετο μόνον σε 1,25% της μισθωτικής αξίας της ελεύθερης αγοράς μέχρι το 2014. Η δυσαναλογία ήταν σαφής και ξεκάθαρη. Μετά το 2014 η νομοθεσία επέτρεψε να διπλασιασθεί το μίσθωμα, το οποίο ανήλθε σε περίπου 3% της εκτιμώμενης αξίας ενοικίου. Το μίσθωμα δε ήταν επίσης περίπου 14.000 ευρώ λιγότερο από το ενοίκιο που ο μισθωτής σύλλογος συνέλεγε για την υπομίσθωση σε εταιρία τροφοδοσίας. Η κατάσταση προκαλούσε ανισορροπία και επέβαλε υπερβολική επιβάρυνση στους ιδιοκτήτες, επιτρέποντας παράλληλα στους μισθωτές να κερδοσκοπούν. Το ΕΔΔΑ διαπίστωσε παραβίαση του δικαιώματος της περιουσίας και επιδίκασε ποσό 600.000 ευρώ στους προσφεύγοντες.
ΔΙΑΤΑΞΗ
Άρθρο 1 ΠΠΠ
ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ
Οι προσφεύγοντες στην προκειμένη περίπτωση είναι 24 πολίτες της Μάλτας και μια εταιρεία με έδρα τη Μάλτα. Η υπόθεση αφορά ένα πολυώροφο ακίνητο το οποίο ανήκει στους προσφεύγοντες στη Βαλέτα, το οποίο ενοικιάζεται ως πολιτιστικός σύλλογος για μουσικά συγκροτήματα.
Οι προσφεύγοντες κληρονόμησαν την ιδιοκτησία και, σύμφωνα με τη νομοθεσία για τον έλεγχο του ενοικίου στη Μάλτα, είναι υποχρεωμένοι να ανανεώνουν κάθε χρόνο τη μίσθωση των προγόνων τους που είχε συναφθεί το 1946 και δεν επιτρέπεται να ζητήσουν αύξηση του ενοικίου.
Το 2011 υπέβαλαν συνταγματικές διαδικασίες έννομης προστασίας για να διαμαρτυρηθούν για την άρνησή χρήσης της περιουσίας τους χωρίς επαρκή αποζημίωση. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο αποφάνθηκε υπέρ τους αλλά η εν λόγω απόφαση ανατράπηκε στην έφεση το 2014. Το Συνταγματικό Δικαστήριο διαπίστωσε ειδικότερα, ότι δεν υπήρξε παραβίαση των δικαιωμάτων των προσφευγόντων επειδή οι πρόγονοί τους είχαν συμφωνήσει οικειοθελώς και με πλήρη επίγνωση των συνεπειών. Το 2016, το εν λόγω δικαστήριο απέρριψε επίσης το αίτημα των προσφευγόντων για επανεξέταση.
Βασιζόμενοι στο άρθρο 1 του πρωτοκόλλου αριθ. 1 (προστασία της ιδιοκτησίας), οι προσφεύγοντες ισχυρίζονται ότι το κράτος δεν κατάφερε να επιφέρει ισορροπία μεταξύ του δικαιώματός τους να απολαμβάνουν την περιουσία τους και του συμφέροντος της κοινότητας για την προστασία των συγκροτημάτων, ιδίως επειδή το ποσό του ενοικίου που λαμβάνουν είναι σημαντικά χαμηλότερο από την αγοραία αξία των εγκαταστάσεων. Περαιτέρω επικαλούμενοι το άρθρο 14 (απαγόρευση των διακρίσεων) σε συνδυασμό με το άρθρο 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου, ισχυρίζονται επίσης ότι υφίστανται διάκριση λόγω της ανάγκης ανανέωσης της συμφωνίας ενοικίασής τους σε ετήσια βάση, ενώ, σύμφωνα με τις τροποποιήσεις του νόμου το 2009, άλλοι που εκμισθώνουν ακίνητα για εμπορική χρήση θα απαλλαγούν από την υποχρέωση αυτή το 2028.
ΤΟ ΣΤΡΑΣΒΟΥΡΓΟ ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ…
Άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου:
Ένα σωματείο που εξυπηρετούσε μουσικά συγκροτήματα έχει σημαντικό πολιτιστικό και κοινωνικό ρόλο στην κοινωνία της Μάλτας και, ως εκ τούτου, το Δικαστήριο δέχθηκε ότι το η παρέμβαση στην περιουσία επιδίωκε θεμιτό σκοπό γενικού συμφέροντος. Παρόλα αυτά, άλλες εκτιμήσεις θα μπορούσαν να έχουν σχέση με την αναλογικότητα του μέτρου. Συγκεκριμένα, η χρήση της περιουσίας για λόγους άλλους από την εξασφάλιση της κοινωνικής ευημερίας των ενοικιαστών και την πρόληψη της έλλειψης στέγης ήταν ένας σημαντικός παράγοντας για την εκτίμηση της αποζημίωσης που οφείλονταν στον ιδιοκτήτη. Η κατάσταση στην περίπτωση των προσφευγόντων μπορεί να θεωρηθεί ότι συνεπάγεται ένα βαθμός δημόσιου συμφέροντος που ήταν σημαντικά λιγότερο έντονος απ’ ό,τι σε άλλες περιπτώσεις και που δεν δικαιολογούσε μια τέτοια σημαντική μείωση σε σχέση με την τιμή ενοικίασης της ελεύθερης αγοράς.
Μεταξύ του 1967 (όταν η Μάλτα επικύρωσε τη σύμβαση) έως το 2013 (πριν από τους κανονισμούς του 2014), οι προσφεύγοντες κατέβαλλαν ενοίκιο ύψους περίπου 97 ευρώ μηνιαίως για πολυώροφο ακίνητο 864 τετραγωνικών μέτρων σε προνομιακή θέση στην πρωτεύουσα . Αν και αυτό ίσως ήταν κατάλληλο και ανάλογο ενοίκιο στη δεκαετία του 1960 και του 1970, δεν θα μπορούσε να ειπωθεί ότι ήταν και αρκετές δεκαετίες αργότερα. Με βάση την αποτίμηση της κυβέρνησης για την ετήσια τιμή ενοικίασης του ακινήτου το 2014, οι προσφεύγοντες λάμβαναν το 1,25% της αξίας μίσθωσης της αγοράς. Η δυσαναλογία ήταν σαφής και ξεκάθαρη.
Όσον αφορά την περίοδο μετά το 2014, μολονότι οι κανονισμοί επέτρεψαν να διπλασιάσουν το μίσθωμα που λάμβαναν προηγουμένως οι προσφεύγοντες, εξακολουθούσαν να ανέρχονται σε περίπου 3% της εκτιμώμενης εκ μέρους της κυβέρνησης αξίας ενοικίου. Ήταν επίσης περίπου 14.000 ευρώ λιγότερο από το ενοίκιο που ο σύλλογος συνέλεγε για τη χρήση μέρους του πρώτου ορόφου από επιχείρηση τροφοδοσίας. Η κατάσταση παρέμεινε δυσανάλογη και χωρίς καμία ενέργεια του νομοθέτη ήταν πιθανό να παραμείνει απεριόριστα.
Ενώ οι προσφεύγοντες δεν είχαν το απόλυτο δικαίωμα να λαμβάνουν ενοίκιο στην αγοραία αξία, παρά τις τροποποιήσεις του 2009, το ποσό του μισθώματος ήταν πολύ χαμηλότερο από την αγοραία αξία των εγκαταστάσεων. Ενώ το γενικό μέτρο ήταν, καταρχήν, προς το γενικό συμφέρον, το γεγονός ότι υπήρχε επίσης ένα υποκείμενο ιδιωτικό συμφέρον εμπορικού χαρακτήρα δεν μπορούσε να αγνοηθεί. Υπό τις συνθήκες αυτές, τόσο τα κράτη όσο και το Δικαστήριο έπρεπε να επαγρυπνούν για να διασφαλίσουν ότι τα μέτρα, όπως το επίδικο, δεν προκαλούσαν ανισορροπία που επέβαλε υπερβολική επιβάρυνση στους ιδιοκτήτες, επιτρέποντας παράλληλα στους μισθωτές να κερδοσκοπούν . Επίσης, σε τέτοιες περιπτώσεις, οι αποτελεσματικές διαδικαστικές εγγυήσεις ήταν απαραίτητες. Εκτός από τη διαδικασία συνταγματικής προσφυγής, δεν υπήρχαν άλλες δυνατότητες μέσω των οποίων οι προσφεύγοντες θα μπορούσαν να επιδιώξουν να βελτιώσουν την κατάστασή τους. Κατά συνέπεια, η εφαρμογή του ίδιου του νόμου δεν διέθετε επαρκείς διαδικαστικές εγγυήσεις για την επίτευξη ισορροπίας μεταξύ των συμφερόντων των ενοικιαστών και των συμφερόντων των ιδιοκτητών.
Λαμβάνοντας υπόψη τη χρησιμοποίηση του ακινήτου, το εξαιρετικά χαμηλό ενοίκιο και την έλλειψη διαδικαστικών εγγυήσεων κατά την εφαρμογή του νόμου, επιβλήθηκε δυσανάλογη και υπερβολική επιβάρυνση στους προσφεύγοντες, οι οποίοι έπρεπε να αναλάβουν και να συνεχίσουν να φέρουν σημαντικό μέρος του κοινωνικού και χρηματοοικονομικού κόστους υποστήριξης ενός τοπικού εθίμου, παρέχοντας στα συγκροτήματα εγκαταστάσεις για τις δραστηριότητές τους, συμπεριλαμβανομένων των εμπορικών δραστηριοτήτων. Ως εκ τούτου, το κράτος της Μάλτας παρέλειψε να επιτύχει την απαιτούμενη δίκαιη ισορροπία μεταξύ των γενικών συμφερόντων της κοινότητας και της προστασίας του δικαιώματος των προσφευγόντων να απολαμβάνουν την περιουσία τους.
Το ΕΔΔΑ διαπίστωσε παραβίαση του δικαιώματος της περιουσίας των προσφευγόντων (ομόφωνα), ήτοι παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου και επιδίκασε ποσό 592.000 ευρώ για αποζημίωση, 8.000 ευρώ για ηθική βλάβη και 10.700 ευρώ για δικαστικά έξοδα και δαπάνες στους προσφεύγοντες από κοινού(επιμέλεια echrcaselaw.com).
