Το Στρασβούργο διαφοροποιείται στη προστασία της κατοικίας του μισθωτή. Παρέχεται μεγαλύτερη προστασία όταν ιδιοκτήτης είναι το κράτος και μικρότερη όταν είναι ιδιώτης
ΑΠΟΦΑΣΗ
F.J.M. κατά Ηνωμένου Βασιλείου της 29.11.2018 (αριθμ. προσφ. 76202/16)
ΠΕΡΙΛΗΨΗ
Ρύθμιση μίσθωσης κατοικίας. Η προσφεύγουσα μίσθωσε την κατοικία της από τους γονείς της που είχαν αγοράσει το μισθωθέν διαμέρισμα από εταιρία που τους χορήγησε στεγαστικό δάνειο. Οι ιδιοκτήτες δεν κατέβαλαν το δάνειο, απώλεσαν την κατοικία και ο ενυπόθηκος δανειστής στη συνέχεια ζήτησε την έξωση της μισθώτριας. Τα εθνικά δικαστήρια αρνήθηκαν να προβούν σε εξισορρόπηση μεταξύ του δικαιώματός της μισθώτριας να μην απωλέσει το σπίτι της και του δικαιώματος του ενυπόθηκου δανειστή να εξοφληθεί. Κατά το ΕΔΔΑ, η απώλεια της κατοικίας ήταν μια υπερβολική παρέμβαση στα δικαιώματα του ατόμου. Ωστόσο, εν προκειμένω, κρίθηκε ότι υπάρχει διάκριση μεταξύ ιδιοκτητών-δημοσίων αρχών και ιδιωτών ιδιοκτητών. Σύμφωνα με την εσωτερική νομοθεσία, η εταιρεία χρηματοδότησης (ως ενυπόθηκος δανειστής) και η προσφεύγουσα (ως μισθώτρια του ενυπόθηκου δανειστή) είχαν συνάψει οικειοθελώς συμβατική σχέση στο Λονδίνο για την οποία ο νομοθέτης είχε καθορίσει τους όρους. Οι αρχές είχαν το δικαίωμα να ρυθμίζουν τις μισθωτικές διαφορές όπως της προσφεύγουσας, μέσα από σχετική εξισορροπητική νομοθεσία και δεν ήταν απαραίτητο η στάθμιση να λάβει χώρα από ένα ανεξάρτητο δικαστήριο. Μη παραβίαση του άρθρου 8 της ΕΣΔΑ.
ΣΧΟΛΙΟ-ΧΡΗΣΙΜΟΤΗΤΑ
Η υπόθεση αφορούσε απόφαση που ρύθμιζε την κατοχή ενός σπιτιού που έμενε η μισθώτρια, αφότου οι ιδιοκτήτες, που ήταν οι γονείς της, αθέτησαν την υποχρέωση πληρωμής των οφειλών τους προς τον ενυπόθηκο δανειστή. Η προσφεύγουσα καταγγέλλει, επικαλούμενη το άρθρο 8 (δικαίωμα στην σεβασμό της ιδιωτικής και οικογενειακής ζωής και κατοικίας), ότι τα δικαστήρια του Ηνωμένου Βασιλείου αρνήθηκαν να προβούν σε εξισορρόπηση μεταξύ της άσκησης των δικαιωμάτων της ως μισθώτριας προκειμένου να μην απωλέσει τη κατοικία της και του δικαιώματος του ενυπόθηκου δανειστή να εξοφληθεί. Το Δικαστήριο επανέλαβε ότι η απώλεια της κατοικίας είναι μια υπερβολική παρέμβαση στα δικαιώματα του ατόμου και κατ’ αρχήν θα πρέπει να οδηγήσει σε στάθμιση των εκατέρωθεν δικαιωμάτων ενώπιον ενός ανεξάρτητου δικαστηρίου. Ωστόσο, εν προκειμένω, το ΕΔΔΑ διευκρίνισε ότι υπάρχει διάκριση μεταξύ ιδιοκτητών που είναι δημόσιες αρχές και ιδιωτών. Ειδικότερα, όταν ζητείται η κατοχή από ιδιώτη ή ιδιωτικό οργανισμό, μπορεί να ενσωματωθεί η εξισορρόπηση των συμφερόντων των μερών στην εθνική νομοθεσία και, ως εκ τούτου, δεν είναι απαραίτητο να σταθμιστεί από ένα ανεξάρτητο δικαστήριο. Το ΕΔΔΑ, διαπίστωσε ότι η εσωτερική νομοθεσία είχε λάβει υπόψη τα διακυβευόμενα συμφέροντα, δηλαδή ότι η εταιρεία που χορήγησε στεγαστικό δάνειο στους γονείς της μισθώτριας (ως ενυπόθηκος δανειστής) και η προσφεύγουσα (ως μισθώτρια) είχαν συνάψει οικειοθελώς συμβατική σχέση στο Λονδίνο για την οποία ο νομοθέτης είχε καθορίσει τον τρόπο με τον οποίο θα έπρεπε να γίνεται σεβαστό κάθε δικαίωμα της σύμβασης. Πράγματι, εάν ένας ιδιώτης μισθωτής, όπως η προσφεύγουσα, μπορούσε να απαιτήσει από ένα ανεξάρτητο δικαστήριο να προβεί στην εξισορρόπηση πριν από τη λήψη της απόφασής του επί της κατοχής της μισθωμένης κατοικίας, οι επιπτώσεις που θα προέκυπταν στην ιδιωτική μίσθωση θα ήταν εντελώς απρόβλεπτες και δυνητικά πολύ επιζήμιες. Επομένως, οι αρχές είχαν το δικαίωμα να ρυθμίζουν τις μισθωτικές διαφορές όπως της προσφεύγουσας μέσα από νομοθεσία που αποσκοπεί στην εξισορρόπηση των δικαιωμάτων των ενδιαφερομένων.
ΔΙΑΤΑΞΗ
Άρθρο 8
ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ
Η προσφεύγουσα F.J.M., είναι υπήκοος της Βρετανίας η οποία γεννήθηκε το 1970 και ζει στο Abingdon. Πάσχει από ψυχική ασθένεια.
Τον Μάιο του 2005, οι γονείς της αγόρασαν ένα σπίτι με χρηματοδότηση (στεγαστικό δάνειο). Η εταιρία που χορήγησε το στεγαστικό δάνειο ενέγραψε υποθήκη επί του πωληθέντος ακινήτου. Η προσφεύγουσα έζησε εκεί, καταβάλλοντας ενοίκιο στους γονείς της υπό τη μορφή μίσθωσης ορισμένου χρόνου.
Ωστόσο, οι γονείς καθυστέρησαν την αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου και το 2012 ο δανειστής ζήτησε να εκδοθεί απόφαση σχετικά με τη ιδιοκτησία και να λήξη η ανωτέρω μίσθωση.
Η προσφεύγουσα αμφισβήτησε τη λήξη της μίσθωσης του σπιτιού ενώπιον των εθνικών δικαστηρίων, χωρίς επιτυχία. Τα δικαστήρια και τελικά το Ανώτατο Δικαστήριο το 2016, διαπίστωσαν ότι δεν είχε το δικαίωμα να ζητήσει από τα δικαστήρια να προβούν σε εξισορρόπηση των εκατέρωθεν συμφερόντων σχετικά με την υπόθεσή της.
ΤΟ ΣΤΡΑΣΒΟΥΡΓΟ ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ…
Το Δικαστήριο επανέλαβε ότι η απώλεια της κατοικίας ήταν η πιο ακραία μορφή παρέμβασης στο δικαίωμα σεβασμού της κατοικίας. Κάθε άτομο που κινδυνεύει από μια τέτοια επέμβαση πρέπει να μπορεί να ζητήσει από ανεξάρτητο δικαστήριο να σταθμίσει τα εκατέρωθεν δικαιώματα.
Το Δικαστήριο αναγνώρισε ότι εφάρμοσε κατ’ αρχήν την αρχή αυτή στις υποθέσεις σχετικά με προσφεύγοντες, οι οποίοι ζούσαν σε κρατικά ή κοινωνικά καταλύματα. Ωστόσο, στη πρόσφατη απόφασή Vrzić κατά Κροατίας (αριθ. 43777/13 του Ιουλίου 2016), το Δικαστήριο προέβη σε διάκριση μεταξύ δημοσίων ιδιοκτητών και ιδιωτών ιδιοκτητών, δεδομένου ότι, σε περιπτώσεις ιδιωτών-εκμισθωτών, διακυβεύονταν άλλα ιδιωτικά συμφέροντα και έπρεπε να εξισορροπηθούν με αυτά του μισθωτή. Σε αυτή τη περίπτωση, το Δικαστήριο ρητώς αναγνώρισε για πρώτη φορά ότι όταν εξέταζε ζήτημα ιδιοκτησίας από ιδιώτη ή ιδιωτικό οργανισμό, η εξισορρόπηση των εκατέρωθεν συμφερόντων των μερών θα μπορούσε να ενσωματωθεί στην εθνική νομοθεσία και, κατά συνέπεια, δεν ήταν απαραίτητο ένα ανεξάρτητο δικαστήριο να σταθμίσει τα εν λόγω συμφέροντα όταν εξετάζεται αξίωση που αφορά ιδιωτική ιδιοκτησία.
Το Δικαστήριο ανέπτυξε και εφάρμοσε την απόφαση Vrzić στην υπόθεση της προσφεύγουσας, συμφωνώντας με το Ανώτατο Δικαστήριο του Ηνωμένου Βασιλείου ότι αυτό που διαφοροποιεί τις αγωγές ιδιοκτησίας ιδιοκτητών ιδιωτικού τομέα έναντι των ενοικιαστών είναι ότι οι δύο ιδιώτες ή οντότητες (στην προκειμένη περίπτωση η χρηματοπιστωτική εταιρεία ως ενυπόθηκος δανειστής και η προσφεύγουσα ως μισθώτρια) είχαν συνάψει οικειοθελώς συμβατική σχέση για την οποία ο νομοθέτης είχε καθορίσει τους όρους με τους οποίους θα εφαρμόζονταν τα δικαιώματα της σύμβασης. Εάν τα εθνικά δικαστήρια μπορούσαν να παραβλέψουν την ισορροπία που επέφερε η νομοθεσία σε μια τέτοια περίπτωση, η Σύμβαση θα ήταν άμεσα εκτελεστή μεταξύ ιδιωτών, ώστε να τροποποιηθούν τα συμβατικά δικαιώματα και υποχρεώσεις που ανέλαβαν ελεύθερα.
Πράγματι, το Δικαστήριο παρατήρησε ότι κατά την εκπόνηση της σχετικής εσωτερικής νομοθεσίας οι αρχές του Ηνωμένου Βασιλείου είχαν λάβει υπόψη, μεταξύ άλλων, το γενικό δημόσιο συμφέρον για την αναζωογόνηση του ιδιωτικού τομέα μίσθωσης κατοικιών, κάτι που τα εθνικά δικαστήρια είχαν δεχθεί, και επιτεύχθηκε καλύτερα μέσω συμβατικής βεβαιότητας στην εφαρμογή του σχετικού νόμου.
Στην παρούσα υπόθεση, η προσφεύγουσα είχε συμφωνήσει με τους όρους της μίσθωσης και η ισχύουσα νομοθεσία σαφώς καθόρισε τη φύση των εν λόγω όρων και τις συνθήκες υπό τις οποίες θα μπορούσε να τερματιστεί η μίσθωση. Το Δικαστήριο προσέθεσε, σύμφωνα και με την άποψη του Ανώτατου Δικαστηρίου του Ηνωμένου Βασιλείου, ότι εάν ένας ιδιώτης μισθωτής μπορούσε να απαιτήσει από το δικαστήριο να προβεί σε αξιολόγηση της αναλογικότητας πριν από την έκδοση απόφασης που αφορά θέμα της ιδιοκτησίας (κατοχή), η προκύπτουσα επίπτωση στον ιδιωτικό τομέα της μίσθωσης θα ήταν εντελώς απρόβλεπτη και δυνητικά πολύ επιζήμια.
Τέλος, σημείωσε ότι η εθνική νομοθεσία είχε προβλέψει περιπτώσεις εξαιρετικών δυσχερειών επιτρέποντας στα δικαστήρια να καθυστερούν την εκτέλεση των αποφάσεων έξωσης και απώλειας της κατοχής κατοικιών για ορισμένο χρονικό διάστημα.
Εν ολίγοις, παρόλο που οι συνθήκες της παρούσας υπόθεσης έχριζαν κάποιας εύνοιας, το Δικαστήριο έκρινε ότι, λαμβανομένων υπόψη των ιδιαιτεροτήτων της ιδιωτικής αγοράς ενοικίασης, οι αρχές είχαν το δικαίωμα να ρυθμίζουν μισθώσεις, όπως η μίσθωση της προσφεύγουσας, μέσω νομοθεσίας που αποσκοπεί στην εξισορρόπηση των δικαιωμάτων της σύμβασης των ενδιαφερομένων.
Ως εκ τούτου, η προσφυγή της προσφεύγουσας που βασίζετο στο άρθρο 8 της ΕΣΔΑ απορρίφθηκε ως προδήλως αβάσιμη(επιμέλεια echrcaselaw.com).
