Καλόπιστοι αγόρασαν δημόσια ακίνητα από μη κυρίους. Η επιστροφή των ακινήτων τους στο δημόσιο χωρίς αποζημίωση παραβίασε το δικαίωμα στην ιδιοκτησία

ΑΠΟΦΑΣΗ 

Olkhovik κ.α. κατά Ρωσίας (αρ. προσφ. 11279/17) και Lidiya Nikitina κατά Ρωσίας της 15.03.2022 (αρ. προσφ. 8051/20) 

ΠΕΡΙΛΗΨΗ 

Προστασία δικαιώματος στην ιδιοκτησία όταν τα λάθη στους τίτλους μεταβίβασης δεν αφορούν υπαιτιότητα των αγοραστών. 

Και στις δύο προσφυγές που εκδικάστηκαν μαζί, οι  υποθέσεις  αφορούσαν αγορά ακινήτων από ιδιοκτήτες που είχαν όμως ήδη προαποβιώσει χωρίς να αφήσουν κληρονόμους και η περιουσία τους νομίμως περιέρχονταν στο δημόσιο. Το ληξιαρχείο δεν είχε ενημερωθεί για τον θάνατο των ιδιοκτητών και το πρόβλημα των τίτλων ιδιοκτησίας ανακαλύφθηκε μόνο μετά από τον έλεγχο του υποθηκοφύλακα στο στάδιο της μεταγραφής των συμβολαίων. Οι αγοραπωλησίες ακυρώθηκαν και τα ακίνητα περιήλθαν στην κυριότητα του δημοσίου. Οι εγχώριες αρχές δεν κατέβαλαν αποζημίωση στους καλόπιστους αγοραστές. Οι προσφεύγουσες άσκησαν καταγγελία για παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου. 

Το Στρασβούργο διαπίστωσε ότι η εθνική νομοθεσία προέβλεπε ως αντισταθμιστικό μέτρο, την καταβολή αποζημίωσης στους καλόπιστους αγοραστές αρκεί να ασκούσαν σχετική αγωγή. 

Στην πρώτη προσφυγή το ΕΔΔΑ διαπίστωσε ότι οι αγοραστές είχαν την δυνατότητα να ασκήσουν το ένδικο βοήθημα αυτό για καταβολή αποζημίωσης. Ήδη σε μία προσφεύγουσα επιδικάστηκε αποζημίωση. Για το λόγο αυτό απέρριψε την προσφυγή τους ως απαράδεκτη λόγω μη εξάντλησης των εσωτερικών ένδικων μέσων, ωστόσο υπενθύμισε ότι σε περίπτωση μη επιδίκασης από τα εγχώρια δικαστήρια ανάλογης αποζημίωσης, έχουν δικαίωμα να προσφύγουν εκ νέου στο ΕΔΔΑ.  

Αντιθέτως στην  δεύτερη προσφυγή, το ΕΔΔΑ διαπίστωσε ότι η προσφεύγουσα δεν έλαβε αποζημίωση και ότι ο αρχές δεν είχαν λάβει μέτρα ή πρωτοβουλίες για τον εντοπισμό των υπευθύνων για την εν λόγω κατάσταση. Ως εκ τούτου, έκρινε ότι οι αρχές δεν είχαν ενεργήσει έγκαιρα και με την απαιτούμενη επιμέλεια και  ότι η προσφεύγουσα έπρεπε να υποστεί τις συνέπειες πράξεων που καταλογίζονται αποκλειστικά σε τρίτους  χωρίς να λάβει αποζημίωση. Κατά συνέπεια υπήρξε παραβίαση του δικαιώματος στην ιδιοκτησία. Το ΕΔΔΑ επιδίκασε ποσό 5.000 ευρώ για ηθική βλάβη.  

ΔΙΑΤΑΞΗ 

Άρθρο 1 του ΠΠΠ 

ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ 

Α) Olkhovik κ.α. κατά Ρωσίας 

Οι προσφεύγουσες, Olga Vasilyevna Olkhovik, Galina Viktorovna Kirillova και Lena Radionovna Reykhert, είναι Ρώσοι υπήκοοι, οι οποίες  γεννήθηκαν το 1962, 1958 και 1969 αντίστοιχα και ζουν στη Μόσχα και στο Sertolovo. 

Οι κ.κ. Olkhovik, Kirillova και Reykhert αγόρασαν διαμερίσματα από ιδιώτες. Στη συνέχεια αποκαλύφθηκε ότι οι προκάτοχοι κύριοι των ακινήτων είχαν αποβιώσει χωρίς να αφήσουν κληρονόμους. Οι σχετικές δημοτικές αρχές άσκησαν διαδικασίες κατά των προσφευγουσών και των πωλητών για ανάκτηση των ακινήτων και τα εθνικά δικαστήρια εξέδωσαν αποφάσεις  υπέρ τους. Δυνάμει των δικαστικών αποφάσεων ακυρώθηκαν οι τίτλοι ιδιοκτησίας και τα ακίνητα περιήλθαν στην ιδιοκτησία του δημοσίου χωρίς να τους επιδικάσουν αποζημίωση. 

Η κ. Olkhovik άσκησε στη συνέχεια αγωγή αποζημίωσης κατά του πωλητή στην υπόθεσή της η οποία έγινε δεκτή.  

Β) Lidiya Nikitina κατά Ρωσίας 

Η προσφεύγουσα Lidiya Aleksandrovna Nikitina είναι υπήκοος της Ρωσίας η οποία γεννήθηκε το 1954 και ζει στην Αγία Πετρούπολη. 

Τον Μάρτιο του 2017 αγόρασε ένα διαμέρισμα από τον L. και μετέγραψε νομίμως τον τίτλο της επί του ακινήτου. Λίγους μήνες αργότερα υπέγραψε συμβόλαιο για μεταπώληση του διαμερίσματος. Το αρμόδιο υποθηκοφυλακείο  για την μεταγραφή  των δικαιοπραξιών ενημέρωσε την προσφεύγουσα και τον αγοραστή ότι η μεταγραφή δεν είχε ολοκληρωθεί με την αιτιολογία ότι ο προκάτοχος L. είχε αποβιώσει τον Οκτώβριο του 2016 χωρίς να αφήσει κληρονόμους. Οι δημοτικές αρχές της Αγίας Πετρούπολης προσέφυγαν κατά της προσφεύγουσας και του αγοραστή, με σκοπό την ανάκτηση του διαμερίσματος ως περιουσία του δημοσίου. Τα εγχώρια δικαστήρια έκαναν δεκτό το αίτημα των δημοτικών αρχών και διέταξαν την ακύρωση του τίτλου της προσφεύγουσας επί του ακινήτου. 

Άσκησαν καταγγελία ενώπιον του ΕΔΔΑ για παραβίαση του δικαιώματος τους στην ιδιοκτησία δυνάμει του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου για το λόγο ότι στερήθηκαν την ιδιοκτησία τους χωρίς αποζημίωση.  

ΤΟ ΣΤΡΑΣΒΟΥΡΓΟ ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ… 

Άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου  

Α) Olkhovik κ.α. κατά Ρωσίας 

Το Δικαστήριο παρατήρησε ότι το άρθρο 31.1 του πρώην ομοσπονδιακού νόμου για την μεταγραφή ακινήτων που ίσχυαν κατά τη σχετική χρονική στιγμή προέβλεπε , υπό ορισμένες προϋποθέσεις, την καταβολή αποζημίωσης με μέγιστο ποσό τα 1.000.000 ρούβλια (RUB) για την απώλεια κατοικίας. 

Από την 1η Ιανουαρίου 2020 η νομοθεσία είχε τροποποιηθεί προκειμένου να παρέχει ενισχυμένη προστασία στους αγοραστές ακινήτων. Οι κανόνες που διέπουν το αντισταθμιστικό ένδικο βοήθημα κατά του Δημοσίου τροποποιήθηκε από την ενότητα 68.1 του νέου ομοσπονδιακού νόμου για την μεταγραφή  ακινήτων (Федеральный”O gosudarstvennoy registrations nedvijimosti”) που είχε αναδρομική ισχύ κατά τρόπο ευνοϊκό για τους αγοραστές. Το ένδικο βοήθημα ήταν κατ’ αρχήν διαθέσιμο σε όλους τους καλόπιστους αγοραστές (με την προϋπόθεση ότι ήταν ιδιώτες), συμπεριλαμβανομένων εκείνων των οποίων οι κατοικίες έπρεπε να επιστραφούν πριν από την 1η Ιανουαρίου 2020. Οι προϋποθέσεις για την άσκηση αυτών των ένδικων βοηθημάτων ήταν οι ακόλουθες: (i) το άτομο του οποίου η κατοικία είχε αναμεταβιβαστεί έπρεπε να είναι «καλής πίστης αγοραστής», (ii) έπρεπε να έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση που θα επιδίκαζε αποζημίωση για τη βλάβη που υπέστη  ως αποτέλεσμα της απώλειας της κατοικίας,  (iii) η απόφαση αυτή έπρεπε να είχε παραμείνει ανεκτέλεστη  για τουλάχιστον έξι μήνες χωρίς υπαιτιότητα του αγοραστή που η περιουσία έχει αφαιρεθεί και (iv) ο αγοραστής έπρεπε να προσφύγει στα δικαστήρια ζητώντας αποζημίωση από το κράτος. Η εν λόγω αποζημίωση προοριζόταν να καλύψει ολόκληρο το ποσό της χρηματικής ζημιάς που προέκυπτε από την απώλεια  του ακινήτου. Η επιτυχία της αγωγής δεν εξαρτιόταν από τη διαπίστωση υπαιτιότητας εκ μέρος των αρχών. 

Κατά την άποψη του Δικαστηρίου, αυτό το νέο αντισταθμιστικό μέσο ήταν εκ των προτέρων προσβάσιμο στις προσφεύγουσες, οι οποίες είχαν προθεσμία έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022 για να διεκδικήσουν αποζημίωση από το Δημόσιο. Επιπλέον, το εν λόγω  αντισταθμιστικό ένδικο βοήθημα ήταν, εκ πρώτης όψεως, διαθέσιμο στην παρούσα υπόθεση. Οι προσφεύγοντες παραπονέθηκαν για τη στέρηση της περιουσίας τους χωρίς να τους χορηγηθεί αποζημίωση και το εν λόγω ένδικο βοήθημα τους παρείχε τη συγκεκριμένη δυνατότητα να επιτύχουν πλήρη αποζημίωση για την περιουσιακή ζημία που προκλήθηκε από μια τέτοια στέρηση. Δεν εξαρτιόταν από την απόδειξη οποιουδήποτε σφάλματος εκ μέρους των αρχών.  

Εν ολίγοις, το Δικαστήριο έκρινε ότι δεν υπήρχε λόγος να αμφισβητήσει, σε αυτό το στάδιο, την αποτελεσματικότητα του νέου αντισταθμιστικού μέσου όσον αφορά το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου ως μέσο της παροχής αποζημίωσης για τη ζημία που προκλήθηκε σε καλόπιστους αγοραστές από την αναμεταβίβαση  της κατοικίας τους στις αρχές.  

Ωστόσο, το Δικαστήριο δεν απέκλεισε το ενδεχόμενο να επανεξετάσει τη θέση του επί της πραγματικής αποτελεσματικότητας αυτού του νέου ένδικου βοηθήματος εάν προκύψει από την πρακτική των εθνικών δικαστηρίων ότι οι αγωγές αποζημίωσης κατά του Δημοσίου ήταν αναποτελεσματικές, για παράδειγμα επειδή η διαδικασία διεξήχθη με μεγάλες καθυστερήσεις ή με υπερβολικό φορμαλισμό ή επειδή τα ποσά που χορηγήθηκαν ως αποζημίωση ήταν ανεπαρκή. Εάν χρειαζόταν, οι προσφεύγοντες θα μπορούσαν να προσφύγουν εκ νέου στο ΕΔΔΑ εάν οι αγωγές τους κατά του Δημοσίου απορριφθούν.  

Το Δικαστήριο έκρινε ότι οι προσφεύγουσες δεν είχαν κάνει χρήση του νέου αυτού ένδικου μέσου και κατά συνέπεια, η προσφυγή τους βάσει του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου απορρίφθηκε σύμφωνα με το άρθρο 35 §§ 1 και 4 της ΕΣΔΑ για τη μη εξάντληση των εσωτερικών ένδικων μέσων. 

Β) Lidiya Nikitina κατά Ρωσίας 

Το Δικαστήριο παρατήρησε εξαρχής ότι το νέο αντισταθμιστικό ένδικο βοήθημα δεν ήταν προσβάσιμο στην προσφεύγουσα. Δεν μπόρεσε να ασκήσει αγωγή αποζημίωσης εναντίον  κάποιου υπεύθυνου  και ως εκ τούτου δεν μπορούσε να εφαρμόσει την πρώτη προϋπόθεση του ένδικου βοηθήματος, που συνίσταται στη λήψη δικαστικής απόφασης για επιδίκαση αποζημίωσης για τις ζημιές που προκλήθηκαν από την απώλεια της ιδιοκτησίας της.  Ως εκ τούτου, το Δικαστήριο απέρριψε την ένσταση της κυβέρνησης  για μη εξάντλησης των εσωτερικών ένδικων μέσων και κήρυξε την προσφυγή παραδεκτή. 

Το Δικαστήριο σημείωσε ότι η πώληση του διαμερίσματος στην προσφεύγουσα προέκυψε από ανεπαρκή και καθυστερημένο συντονισμό μεταξύ των διαφόρων τοπικών και ομοσπονδιακών αρχών. Ενώ ο θάνατος του L. ήταν γνωστός στις αρχές το αργότερο έως τον Δεκέμβριο του 2016, η ληξιαρχική αρχή δεν είχε ενημερώσει τα βιβλία της  μέχρι τον Ιούνιο του 2017, και οι αρχές της πόλης δεν είχαν ενεργήσει μέχρι τον Οκτώβριο του ίδιου έτους. Το Δικαστήριο επίσης επισήμανε ότι η παρούσα υπόθεση αφορούσε κατά πάσα πιθανότητα αδικήματα απάτης, πλαστογραφίας και χρήσης πλαστών εγγράφων. 

Το Δικαστήριο είχε προηγουμένως αποφανθεί ότι η ληξιαρχική αρχή  ή άλλες αρχές θα μπορούσαν ενδεχομένως να θεωρηθούν ότι απέτυχαν να εντοπίσουν την παραποίηση εγγράφων. Ωστόσο, στην παρούσα υπόθεση το Δικαστήριο σημείωσε ότι οι αρχές δεν είχαν λάβει μέτρα ή πρωτοβουλίες για τον εντοπισμό των υπευθύνων για την εν λόγω κατάσταση. Ως εκ τούτου, έκρινε ότι οι αρχές δεν είχαν ενεργήσει έγκαιρα και με την απαιτούμενη επιμέλεια. 

Κατά την άποψη του Δικαστηρίου, δεδομένης της ύπαρξης αρχών που είναι αρμόδιες για θέματα που αφορούν την ακίνητη περιουσία και την ιδιοκτησία, δεν εναπόκειτο στον αγοραστή να επιφορτιστεί άνευ όρων τον κίνδυνο ακύρωσης της αγοραπωλησίας. Ως εκ τούτου, η προσφεύγουσα μπορούσε νομίμως και εύλογα να βασιστεί στους ελέγχους που διενεργούνται από τις αρμόδιες αρχές. Δεν είχε κατηγορηθεί σε κανένα σημείο των εγχώριων διαδικασιών ότι είχε ενεργήσει κακόπιστα ή ότι δεν ήταν επιμελής κατά την αγορά του διαμερίσματος.  

Εν ολίγοις, το Δικαστήριο έκρινε ότι η προσφεύγουσα έπρεπε να υποστεί τις συνέπειες πράξεων που καταλογίζονται αποκλειστικά σε τρίτους και στις ομοσπονδιακές και δημοτικές αρχές, χωρίς να λάβει αποζημίωση. 

Η δίκαιη ισορροπία μεταξύ των απαιτήσεων του γενικού συμφέροντος και της ανάγκης προστασίας των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας της προσφεύγουσας δεν είχε επιτευχθεί.  

Το ΕΔΔΑ διαπίστωσε παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Σύμβασης. 

Δίκαιη ικανοποίηση. Το ΕΔΔΑ επιδίκασε ποσό 5.000 ευρώ για ηθική βλάβη (επιμέλεια echrcaselaw.com).