Αναγκαστικές συμβάσεις μίσθωσης συνταξιούχων και αστέγων. Παραβίαση του δικαιώματος στην περιουσία του εκμισθωτή

ΑΠΟΦΑΣΗ

Kasmi κατά Αλβανίας της 23.06.2020 (αριθ. προσφ. 1175/06)

βλ. εδώ

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Αναγκαστική μίσθωση για αστέγους. Δικαίωμα στην περιουσία του εκμισθωτή.

Ο προσφεύγων υποχρεώθηκε με ανέκκλητη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, να ανεχθεί  αναγκαστικές μισθώσεις σε διαμερίσματα ιδιοκτησίας του, οι οποίες είχαν συναφθεί στη διάρκεια κρατικοποίησης της περιουσίας του, παρέμεναν όμως ενεργές ακόμα και όταν αποκαταστάθηκε ως κύριος στα ακίνητα του.  Άσκησε καταγγελία για παραβίαση του δικαιώματός σου στην περιουσία του (άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου).

Το ΕΔΔΑ έκρινε ότι η στέρηση της χρήσης της περιουσίας του προσφεύγοντος αποσκοπούσε στην παροχή στέγης σε ένα ευάλωτο τμήμα της κοινωνίας, όπως οι συνταξιούχοι και άστεγοι άρα είχε νόμιμο σκοπό γενικού συμφέροντος.

Ωστόσο παρατήρησε ότι ενώ οι συμβάσεις μίσθωσης συνάπτονται εθελοντικά, στην συγκεκριμένη υπόθεση ο προσφεύγων ανέχτηκε υποχρεωτικά προϋπάρχουσες μισθώσεις και υποβλήθηκε σε αναγκαστική σχέση ιδιοκτήτη-μισθωτή. Κατά συνέπεια το Στρασβούργο  έκρινε ότι ο προσφεύγων περιήλθε σε αβεβαιότητα γιατί δεν μπορούσε να ανακτήσει την περιουσία του.

Με την συμπεριφορά αυτή ο προσφεύγων είχε υποστεί δυσανάλογη επιβάρυνση και το κράτος δεν επέτυχε δίκαιη ισορροπία μεταξύ των γενικών συμφερόντων της κοινότητας και της προστασίας του δικαιώματος σεβασμού της περιουσίας του.

Διαπιστώθηκε παραβίαση του άρθρου 1 Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου και επιδικάστηκε ποσό 30.000 ευρώ για αποζημίωση.

ΔΙΑΤΑΞΗ

Άρθρο 1 ΠΠΠ

ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ

Ο προσφεύγων Gezim Kasmi, είναι Αλβανός υπήκοος ο οποίος γεννήθηκε το 1942 και ζει
στα Τίρανα. Η υπόθεση αφορούσε τις νομικές προσπάθειες του προσφεύγοντος να εξώσει
μισθωτές από μια πρώην κρατικοποιημένη ιδιοκτησία που είχε αποκατασταθεί στην
οικογένειά του.

Το 1997 ο προσφεύγων και τα αδέλφια του κληρονόμησαν δύο σπίτια τα οποία είχαν
κρατικοποιηθεί κατά τη διάρκεια της κομμουνιστικής περιόδου, αλλά τα οποία είχαν
αποδοθεί μεταγενέστερα στον πατέρα τους. Ένα από τα σπίτια καταλήφθηκε από μισθωτές και ο
προσφεύγων κατέθεσε αγωγή εξώσεως στο Επαρχιακό Δικαστήριο Τιράνων. Το Επαρχιακό Δικαστήριο δέχθηκε την αγωγή του τον Μάρτιο του 2003, ωστόσο, μετά από έφεση των μισθωτών, η απόφαση ακυρώθηκε σε σχέση με τρεις από τους
τέσσερις μισθωτές.

Το Εφετείο έκρινε ότι οι μισθωτές κατοικούσαν στο σπίτι από τη δεκαετία του 1980, ότι ένας από αυτούς ήταν άστεγος και είχε δικαίωμα μίσθωσης από το 1993 και δύο άλλοι ζούσαν στο εξωτερικό ως οικονομικοί μετανάστες για δύο χρόνια αλλά δεν είχαν
δηλώσει μόνιμη κατοικία εκεί και δεν είχαν εγκαταλείψει την κατοικία τους στην Αλβανία.

Το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την απόφαση του Εφετείου τον Ιούλιο του 2005, διαπιστώνοντας ότι οι τρεις μισθωτές ήταν νόμιμα άστεγοι και είχαν δικαίωμα να καταλάβουν το σπίτι. Μετά την άσκηση της ένδικης προσφυγής ο προσφεύγων ενημέρωσε το Δικαστήριο τον Μάιο 2010 ότι είχε επανακτήσει το σπίτι μετά το θάνατο των μισθωτών  που ζούσαν εκεί.

ΤΟ ΣΤΡΑΣΒΟΥΡΓΟ ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ…

Το Δικαστήριο έκρινε αναγκαίο να προσδιοριστεί η φερόμενη παρέμβαση στην παρούσα υπόθεση, η ύπαρξη της οποίας δεν αμφισβητήθηκε από τους διαδίκους. Στο πλαίσιο αυτό, το άρθρο 1 του Πρώτου           Πρόσθετου Πρωτοκόλλου περιλαμβάνει τρεις διακριτούς κανόνες: ο πρώτος κανόνας, ο οποίος ορίζεται στην πρώτη πρόταση της πρώτης παραγράφου, είναι γενικής φύσης και διατυπώνει την αρχή της ειρηνικής απόλαυσης της περιουσίας, ο δεύτερος, που περιλαμβάνεται στη δεύτερη πρόταση της πρώτης παραγράφου, καλύπτει την στέρηση περιουσίας  η οποία  υπόκειται σε ορισμένες προϋποθέσεις. Ο τρίτος κανόνας, που αναφέρεται στη δεύτερη παράγραφο, αναγνωρίζει ότι τα συμβαλλόμενα κράτη έχουν το δικαίωμα, μεταξύ άλλων, να ελέγχουν τη χρήση ακινήτων σύμφωνα με το γενικό συμφέρον.

Όσον αφορά την παρούσα υπόθεση, το κύριο επιχείρημα του προσφεύγοντος είναι ότι δεν μπόρεσε να αποκτήσει την κατοχή της περιουσίας του λόγω της χρήσης από μισθωτές. Το Δικαστήριο  διαπίστωσε ότι η παρέμβαση δεν ισοδυναμούσε ούτε με επίσημη ούτε de facto απαλλοτρίωση. Η κυριότητα του προσφεύγοντος είχε εγγραφεί στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο  και δεν έχασε ποτέ την κυριότητα ή το δικαίωμά του να μεταβιβάσει την περιουσία του. Ούτε οι αρχές εφάρμοσαν μέτρα που οδήγησαν στη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας του. Έτσι, η παρέμβαση στόχευε στο να υποβάλει την περιουσία του σε συνεχή μίσθωση και όχι να την αφαιρέσει  μόνιμα από αυτόν. Κατά συνέπεια, το Δικαστήριο θεώρησε ότι η εν λόγω παρέμβαση συνιστούσε μέτρο που ισοδυναμούσε με έλεγχο της χρήσης περιουσίας κατά την έννοια του άρθρου 1, δεύτερο εδάφιο, του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Σύμβασης.

Η πρώτη και πιο σημαντική απαίτηση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου είναι ότι κάθε παρέμβαση στην ειρηνική απόλαυση της περιουσίας πρέπει να είναι νόμιμη. Ειδικότερα, το δεύτερο εδάφιο, ενώ αναγνωρίζει ότι τα κράτη έχουν το δικαίωμα να ελέγχουν τη χρήση της περιουσίας, εξαρτά το δικαίωμά τους από την προϋπόθεση ότι θα ασκηθεί με την επιβολή των «νόμων».

Το Δικαστήριο θεωρεί ότι η νομική βάση για την παρέμβαση βρίσκεται στην εθνική νομοθεσία που ίσχυε κατά τον κρίσιμο χρόνο. Δεν υπάρχει ένδειξη ότι οι σχετικές διατάξεις, όπως ερμηνεύονται από τα εθνικά δικαστήρια, δεν πληρούν τις απαιτήσεις επαρκούς προσβασιμότητας, ακρίβειας και προβλεψιμότητας, παρά τις συχνές τροποποιήσεις της νομοθεσίας. Επομένως, η παρέμβαση προβλέπονταν στο νόμο , όπως απαιτείται από το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Σύμβασης.

Τυχόν παρεμβολές που στοχεύουν στον έλεγχο της χρήσης της περιουσίας μπορούν να δικαιολογηθούν μόνο εάν αποδειχθεί, μεταξύ άλλων, ότι είναι «σύμφωνες με το γενικό συμφέρον». Λόγω της άμεσης γνώσης τους για την κοινωνία και τις ανάγκες της, οι εθνικές αρχές βρίσκονται κατ΄ αρχήν σε καλύτερη θέση από τον διεθνή δικαστή για να εκτιμήσουν το «δημόσιο» συμφέρον. Η έννοια του «δημοσίου» ή του «γενικού» συμφέροντος είναι αναγκαστικά ευρύτατη. Συγκεκριμένα, σφαίρες όπως η στέγαση του πληθυσμού, τις οποίες οι σύγχρονες κοινωνίες θεωρούν πρωταρχική κοινωνική ανάγκη και που διαδραματίζει κεντρικό ρόλο στην πολιτική κοινωνικής πρόνοιας  και οικονομίας των Συμβαλλόμενων Κρατών, μπορεί συχνά να απαιτούν κάποια μορφή ρύθμισης από το Κράτος. Το Δικαστήριο αποδέχεται ότι η εθνική νομοθεσία, όπως ερμηνεύεται από τις αποφάσεις του Συνταγματικού Δικαστηρίου αρ. 5/1997 και 26/2005, αποσκοπούσε στην παροχή στέγης σε ένα ευάλωτο τμήμα της κοινωνίας, όπως οι συνταξιούχοι, σε μια χώρα όπου η διαθεσιμότητα κατοικιών δεν μπορούσε να ικανοποιήσει τη ζήτηση. Αποσκοπούσε επίσης στη διάθεση καταλύματος σε λογικά προσιτές τιμές σε εκείνα τα λιγότερο εύπορα μέλη του πληθυσμού που δεν είχαν τα οικονομικά μέσα για να πληρώσουν για εναλλακτικά καταλύματα. Το Δικαστήριο είναι διατεθειμένο να αποδεχθεί ότι, στις κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες της Αλβανίας, κατά τον κρίσιμο χρόνο, ο έλεγχος της χρήσης της περιουσίας του προσφεύγοντος είχε νόμιμο σκοπό γενικού συμφέροντος, όπως απαιτείται από το άρθρο 1, δεύτερο εδάφιο, του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου.

Οποιαδήποτε παρέμβαση στην περιουσία πρέπει επίσης να ικανοποιεί την απαίτηση της αναλογικότητας. Όπως έχει επανειλημμένα δηλώσει το Δικαστήριο, πρέπει να επιτευχθεί δίκαιη ισορροπία μεταξύ των απαιτήσεων του γενικού συμφέροντος της κοινότητας  και τις απαιτήσεις προστασίας των θεμελιωδών δικαιωμάτων του ατόμου, καθώς η αναζήτηση μιας τέτοιας δίκαιης ισορροπίας είναι εγγενής σε ολόκληρη τη Σύμβαση. Κατά την αξιολόγηση της συμμόρφωσης με το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου, το Δικαστήριο πρέπει να εξετάσει συνολικά τα διάφορα επίμαχα συμφέροντα, λαμβάνοντας υπόψη ότι η Σύμβαση αποσκοπεί στη διαφύλαξη δικαιωμάτων που είναι «πρακτικά και αποτελεσματικά».

Το Δικαστήριο θεωρεί ότι η κύρια ουσία της καταγγελίας του προσφεύγοντος ενώπιον του Δικαστηρίου αφορά την αδυναμία του να ανακτήσει την κατοχή της περιουσίας του, την οποία κατέλαβαν οι μισθωτές βάσει συμβάσεων μίσθωσης. Το Δικαστήριο  σημειώνει επίσης ότι, κατά γενικό κανόνα, μια σύμβαση μίσθωσης συνάπτεται συνήθως εθελοντικά μεταξύ των μερών με μίσθωμα που αντικατοπτρίζει το επίπεδο της αγοράς κατά τη στιγμή της σύναψης της συμφωνίας. Ωστόσο, στην παρούσα υπόθεση,  οι συμβάσεις μίσθωσης δημιουργήθηκαν ex lege με τη μεταβίβαση των προϋπάρχουσων συμβάσεων μίσθωσης που είχαν συναφθεί μεταξύ των μισθωτών και του κράτους. Ο προσφεύγων δεν είχε καμία επιρροή στην επιλογή των μισθωτών  ή στα ουσιώδη στοιχεία των συμβάσεων μίσθωσης. Υποβλήθηκε σε αναγκαστική σχέση ιδιοκτήτη-μισθωτή. Ούτε μπορεί να υποστηριχθεί ότι ο προσφεύγων παραιτήθηκε σιωπηρά από το δικαίωμά του να επιλέξει τους μισθωτές, καθώς δεν είχε ποτέ τη δυνατότητα να ασκήσει το δικαίωμα αυτό.

Το Δικαστήριο εκτιμά ότι το καθήκον των εθνικών δικαστηρίων ήταν δύσκολο σε μια κοινωνικά ευαίσθητη υπόθεση. Σημειώνει ότι το Εφετείο και το Ανώτατο Δικαστήριο δεν πέτυχαν μια δίκαιη ισορροπία μεταξύ των διακυβευόμενων συμφερόντων λόγω των περιορισμών που επιβάλλει η εθνική νομοθεσία.

Επιπλέον, το Δικαστήριο δεν είναι πεπεισμένο ότι τα συμφέροντα δύο μισθωτών ήτοι της B.S. και του M.S., που ζούσε στο εξωτερικό πριν από την έναρξη της δικαστικής διαδικασίας, θα έπρεπε να υπερισχύσουν, σύμφωνα με το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου  έναντι των περιουσιακών συμφερόντων του προσφεύγοντος. Μετά την αποτυχημένη έκβαση της διαδικασίας έξωσης, ο προσφεύγων δεν είχε κανένα άλλο μέσο να καταγγείλει τις συμβάσεις μίσθωσης.

Αυτή η κατάσταση άφησε αναπόφευκτα τον προσφεύγοντα σε κατάσταση «διαρκούς» αβεβαιότητας ως προς το αν θα μπορούσε ποτέ να ανακτήσει την περιουσία του. Τέλος, ο προσφεύγων  δεν μπορούσε να συμμετάσχει σε αυτήν την κατάσταση, καθώς ήταν εκτός του ελέγχου του. Το Δικαστήριο επισήμανε ότι ήταν υποχρεωμένος να περιμένει για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα – περισσότερο από 13 χρόνια – προτού μπορέσει να ανακτήσει την κατοχή της περιουσίας του, κάτι που τελικά δεν οφειλόταν στην παρέμβαση των αρχών.

Υπό το πρίσμα αυτών των εκτιμήσεων και, ειδικότερα, λαμβάνοντας υπόψη τις συμβάσεις μίσθωσης που επιβάλλονται από το νόμο, την έλλειψη επαρκών μηχανισμών που διασφαλίζουν το δικαίωμα του προσφεύγοντος να καταγγείλει τις συμβάσεις μίσθωσης, συμπεριλαμβανομένης της έλλειψης συγκεκριμένης προθεσμίας που ορίζει ο νόμος για το σκοπό αυτό,  το χαμηλό ποσό μισθώματος που καθορίζεται από το νόμο και δεν επέτρεπε την αναπροσαρμογή του στον πληθωρισμό, τη μακρά περίοδο αβεβαιότητας στην οποία περιήλθε ο προσφεύγων,  το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι ο προσφεύγων είχε υποστεί δυσανάλογη και υπερβολική επιβάρυνση. Επομένως, το κράτος δεν κατάφερε να επιτύχει την απαιτούμενη δίκαιη ισορροπία μεταξύ των γενικών συμφερόντων της κοινότητας και της προστασίας του δικαιώματος περιουσίας του προσφεύγοντος.

Κατά συνέπεια, υπήρξε παραβίαση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Σύμβασης.

Δίκαιη ικανοποίηση: Το ΕΔΔΑ επιδίκασε ποσό 30.000 ευρώ για αποζημίωση (επιμέλεια echrcaselaw.com).


ECHRCaseLaw

Χρησιμοποιούμε cookies για να σας προσφέρουμε καλύτερη εμπειρία στο διαδίκτυο. Συμφωνώντας, αποδέχεστε τη χρήση των cookies σύμφωνα με την Πολιτική Cookies.

Privacy Settings saved!
Ρυθμίσεις Απορρήτου

Όταν επισκέπτεστε μία ιστοσελίδα, μπορεί να λάβει κάποιες βασικές πληροφορίες από τον browser σας, κατά βάση υπό τη μορφή cookies. Εδώ μπορείτε να ρυθμίσετε τη συγκατάθεσή σας σε όλα αυτά.

These cookies allow us to count visits and traffic sources, so we can measure and improve the performance of our site.

We track anonymized user information to improve our website.
  • _ga
  • _gid
  • _gat

Απορρίψη όλων των υπηρεσιών
Δέχομαι όλες τις υπηρεσίες