Ακύρωση αγοραπωλησίας καλόπιστου αγοραστή γιατί το ακίνητο χαρακτηρίστηκε στον τίτλο ως οικόπεδο και όχι ως αγροτεμάχιο! Παραβίαση σεβασμού της ιδιοκτησίας!

ΑΠΟΦΑΣΗ

Semenov κατά Ρωσίας της 16.03.2021 (αριθ.  προσφ.  17254/15)

βλ. εδώ

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Δικαίωμα στην ιδιοκτησία και  δίκαιη ισορροπία μεταξύ των ανταγωνιστών δημόσιων και ιδιωτικών συμφερόντων.

Η υπόθεση αφορούσε την επαναμεταβίβαση οικοπέδου στον προκάτοχο Δήμο που είχε αποκτήσει νομότυπα ο αγοραστής με την αιτιολογία ότι ήταν χαρακτηρισμένο ως αστικό οικοδομήσιμο ακίνητο και όχι ως αγροτικό. Η διεκδικητική αγωγή από τις εγχώριες αρχές ασκήθηκε 4 χρόνια μετά την μεταβίβαση, όταν πλέον ο καλόπιστος αγοραστής       χρησιμοποιούσε και εκμεταλλευόταν πλήρως το ακίνητο.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι η ακύρωση του τίτλου του προσφεύγοντος ισοδυναμούσε με «στέρηση ιδιοκτησίας». Διαπίστωσε ότι η μεταβίβαση και μεταγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας του προσφεύγοντα είχαν διενεργηθεί νομότυπα και ύστερα από έλεγχο των αρμοδίων αρχών. Τυχόν ενστάσεις ως προς την κυριότητα θα μπορούσαν να είχαν προβληθεί κατά την μεταβίβαση.

Κατά το ΕΔΔΑ οι διεκδικητικές αγωγές που άσκησαν οι εγχώριες αρχές ήταν απαλλαγμένες από οποιοδήποτε χρονικό περιορισμό και είχαν συμβάλλει στη νομική αβεβαιότητα στην αγορά ακινήτων. Το ΕΔΔΑ έκρινε ότι οι εγχώριες αρχές δεν κατάφεραν να επιτύχουν δίκαιη ισορροπία μεταξύ των απαιτήσεων δημοσίου συμφέροντος και της ανάγκης προστασίας των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας του προσφεύγοντος στον οποίο είχαν επιβάλει υπερβολικό βάρος.

Το Δικαστήριο του Στρασβούργου διαπίστωσε παραβίαση του δικαιώματος σεβασμού της ιδιοκτησίας (άρθρο 1 Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου) και επιδίκασε ποσό 3.680 ευρώ για αποζημίωση, 2.000 ευρώ για ηθική βλάβη και 1.000 ευρώ για έξοδα.

ΔΙΑΤΑΞΗ

Άρθρο 1 του ΠΠΠ

ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΠΕΡΙΣΤΑΤΙΚΑ

Ο προσφεύγων Andrey Mikhaylovich Semenov είναι Ρώσος υπήκοος ο οποίος γεννήθηκε το 1974 και ζει στο Ομσκ (Ρωσία).

Ο προσφεύγων κατείχε ένα οικόπεδο στο Ομσκ (αριθμός μητρώου 23) εντός οικισμού στο οποίο ανέγειρε την κατοικία του. Στις 06.12.2007, η κα G. υπέβαλε αίτηση στη δημοτική αρχή για οικόπεδο το οποίο θα χρησιμοποιούνταν ως αγροτικό για καλλιέργεια φυτών για εμπορική δραστηριότητα . Στις 25.12.2008 η δημοτική αρχή της χορήγησε  οικόπεδο σε κατοικημένη περιοχή δίπλα στο οικόπεδο του προσφεύγοντος. Τον Μάιο του 2009 καταχωρήθηκε στο κτηματολόγιο με αρ. 24 ως αγροτικό. Τον Σεπτέμβριο του 2009 ο Δήμος παραχώρησε την κυριότητα του οικοπέδου αρ. 24 στην κα G. και στη συνέχεια συνέταξε συμβόλαιο πώλησης το Δεκέμβριο του 2009.

Στις 12.03.2010 ο προσφεύγων αγόρασε το οικόπεδο αρ. 24 από την G., το συνένωσε με το ήδη οικόπεδο που είχε στην ιδιοκτησία του και το καταχώρησε στο κτηματολόγιο ως ένα ενιαίο οικόπεδο και ανέγειρε γκαράζ, θερμοκήπιο, κοτέτσι και παιδική χαρά.

Στις 12.02.2014 ο εισαγγελέας του Ομσκ άσκησε αγωγή εναντίον του και της δημοτικής αρχής, ζητώντας την ακύρωση του τίτλου ιδιοκτησίας και επιστροφή  του οικοπέδου στην ιδιοκτησία της δημοτικής αρχής.

Στις 30.04.2014 το δικαστήριο αποφάσισε ότι στην κατοικημένη περιοχή του Ομσκ τα οικόπεδα προορίζονταν κυρίως για κατοικίες και δεν μπορούσαν να διατεθούν αποκλειστικά για αγροτική καλλιέργεια. Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι με το χαρακτηρισμό του οικοπέδου ως αγροτικό  καθώς και με την μεταβίβασή του, η δημοτική αρχή είχε υπερβεί την εξουσία της. Το δικαστήριο διαπίστωσε ότι η σύμβαση αγοραπωλησίας μεταξύ του Δήμου και της κας G. είχε υπογραφεί κατά παράβαση της ισχύουσας διαδικασίας. Κατά συνέπεια, το δικαστήριο ακύρωσε τη σύμβαση αυτή καθώς και τη σύμβαση μεταξύ της κας G. και του κ. Semenov, διέταξε τη διαγραφή του τίτλου ιδιοκτησίας του τελευταίου και την μεταβίβαση/επιστροφή της κυριότητας στη  Δημοτικής αρχή του Ομσκ. Ο προσφεύγων προσέβαλε την εν λόγω απόφαση ενώπιον του περιφερειακού δικαστηρίου του Ομσκ, το οποίο απέρριψε την έφεσή του. Τα ασκηθέντα ένδικα μέσα απορρίφθηκαν.

Μετά την υποβολή της προσφυγής στο Δικαστήριο, ο τίτλος ιδιοκτησίας του κ. Semenov επί του οικοπέδου αρ. 24 διαγράφηκε από το κτηματολογικό γραφείο. Ο προσφεύγων ζήτησε από τη δημοτική αρχή να μοιράσει τη γη με σκοπό την αύξηση της έκτασης του δικού του οικοπέδου με αρ. 23. Σε  απόφαση της 18.02.2016, το δικαστήριο διέταξε τη δημοτική αρχή να εκτελέσει την ζητούμενη διανομή. Σύμφωνα με αυτήν την απόφαση, δημιουργήθηκαν  δύο νέα οικόπεδα. Τον Αύγουστο του 2016 η δημοτική αρχή και ο προσφεύγων συνήψαν συμφωνία με την οποία ο προσφεύγων έγινε κύριος ενός από τα νέα οικόπεδα που προορίζονται για ανοικοδόμηση κατοικίας  με ένα όμορο ακίνητο που θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί για αγροτική καλλιέργεια.

Η απόφαση της 30.04.2014 δεν εκτελέστηκε στο μέρος που αφορά την επιστροφή του οικοπέδου αρ. 24 στο Δήμο.

Βασιζόμενος στο άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου (προστασία ιδιοκτησίας), ο προσφεύγων παραπονέθηκε για την ακύρωση του τίτλου ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου που είχε αγοράσει.

ΤΟ ΣΤΡΑΣΒΟΥΡΓΟ ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ…

Άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου (προστασία ιδιοκτησίας)

Το Δικαστήριο έκρινε ότι η ακύρωση του τίτλου του προσφεύγοντος ισοδυναμούσε με «στέρηση ιδιοκτησίας», και δεν είχε αμφισβητηθεί μεταξύ των μερών ότι το μέτρο είχε επιδιώξει στόχο δημοσίου συμφέροντος. Το Δικαστήριο αναφέρθηκε στη νομολογία του ότι όταν ένα πρόσωπο αποκτούσε ακίνητη περιουσία, έπρεπε να επαγρυπνεί σε περίπτωση που υπήρχαν σαφείς ενδείξεις απάτης στους τίτλους των προκατόχων. Ταυτόχρονα, η αρχή της «χρηστής διοίκησης» απαιτούσε από τις αρχές να ενεργήσουν έγκαιρα, με τον κατάλληλο τρόπο και με απόλυτη συνέπεια σε όλες τις περιπτώσεις όπου, διορθώνοντας τα δικά τους λάθη, παρεμβαίνουν στο δικαίωμα σεβασμού της απόλαυσης της ιδιοκτησίας.

Όσον αφορά τη συμπεριφορά των αρχών στην παρούσα υπόθεση, το Δικαστήριο σημείωσε ότι οι αρχές είχαν μεταγράψει το επίμαχο οικόπεδο (αρ.24) στο κτηματολόγιο ως αγροτικό  και είχαν καταχωρίσει τον τίτλο ιδιοκτησίας της κας G. και στη συνέχεια τον τίτλο του προσφεύγοντος χωρίς να διαπιστωθούν παρατυπίες. Επιπλέον, η μεταγραφή του δικαιώματος ιδιοκτησίας της πραγματικής περιουσίας ήταν μια νομική πράξη που συνιστούσε αναγνώριση αυτού του δικαιώματος από το κράτος, και ο αρμόδιος υποθηκοφύλακας είχε την εξουσία να απορρίψει την αίτηση μεταγραφής εάν δεν ήταν βέβαιος για το δικαίωμα του πωλητή να διαθέσει την ιδιοκτησία του. Τη στιγμή της εγγραφής του τίτλου ιδιοκτησίας της κας G. αυτή η αρχή θα μπορούσε να έχει σημειώσει ότι η δημοτική αρχή είχε υπερβεί την εξουσία της διενεργώντας ανάλυση των εγγράφων που παρουσίασε η κα G. Όσον αφορά τις τοπικές αρχές, το Δικαστήριο παρατήρησε επίσης ότι το διοικητικό συμβούλιο δημοτικής ιδιοκτησίας είχε εγκρίνει αρκετές πράξεις που επικύρωσαν την πώληση του οικοπέδου στην κα G. ως αγροτικό. Επομένως θεώρησε ότι οι αρχές δεν ενήργησαν έγκαιρα και με συνέπεια.

Το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι τα εγχώρια δικαστήρια δεν είχαν επιτύχει μια δίκαιη ισορροπία μεταξύ των ανταγωνιστών δημόσιων και ιδιωτικών συμφερόντων. Απλώς θεωρούσαν ότι απαγορεύτηκε η δημιουργία οικοπέδων για αγροτική καλλιέργεια  στην αστική περιοχή και είχαν καταλήξει στο συμπέρασμα ότι ο δήμος του Ομσκ είχε στερηθεί τη γη του παρά τη θέλησή του. Πιο συγκεκριμένα, τα δικαστήρια δεν είχαν λάβει υπόψη τη δυνατότητα προστασίας των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας του προσφεύγοντος ελλείψει επιτακτικών λόγων επιστροφής του επίμαχου οικοπέδου στο δήμο. Το Δικαστήριο παρατήρησε επίσης ότι ο εισαγγελέας κατέθεσε διεκδικητική αγωγή σχεδόν τέσσερα χρόνια αφότου η έκταση αγοράστηκε από τον προσφεύγοντα. Λαμβάνοντας ως αφετηρία την κατάθεση αγωγής από τον εισαγγελέα για την έναρξη του χρόνου παραγραφής, τα εθνικά δικαστήρια είχαν χορηγήσει στις αρχές ένα δυσανάλογο πλεονέκτημα. Αυτή η προσέγγιση από τα δικαστήρια είχε καταστήσει τις διεκδικητικές αγωγές για ανάκτηση της ιδιοκτησίας σχεδόν απαλλαγμένες από οποιοδήποτε χρονικό περιορισμό και είχαν συμβάλλει στη νομική αβεβαιότητα στην αγορά ακινήτων.

Όσον αφορά τη συμπεριφορά του προσφεύγοντα, το Δικαστήριο σημείωσε ότι βάσει της εθνικής νομοθεσίας, οι αγροτικές δραστηριότητες  ήταν δυνατές σε κατοικημένες περιοχές και ότι υπήρχε μάλλον λεπτή διαφορά μεταξύ αγροτικής καλλιέργειας για εκμετάλλευση και απλής κηπουρικής. Επομένως, λαμβάνοντας υπόψη το νόμο και τη συμπεριφορά των αρχών, ελλείψει άλλου λόγου που να υποδηλώνει κακή πίστη ή αμέλεια εκ μέρους του προσφεύγοντος, το Δικαστήριο έκρινε ότι θα μπορούσε να έχει νόμιμα πιστέψει όταν αγόρασε το οικόπεδο, ότι ενεργούσε σύμφωνα με το νόμο .

Το Δικαστήριο σημείωσε ότι μετά την ακύρωση της αγοραπωλησίας  για το επίμαχο οικόπεδο, μετά τη διαδικασία ανακατανομής της γης, ο προσφεύγων μπόρεσε να εξαγοράσει μέρος του οικοπέδου και είχε διατηρήσει την κυριότητα, χωρίς κανένα δικαίωμα ή πράξη, του άλλου μέρους, το οποίο αποτελούσε πλέον δημοτική ιδιοκτησία, καταχωρημένη με διαφορετικό αριθμό. Αυτά τα γεγονότα, μαζί με την αποτυχία του Δήμου του  Ομσκ να επιδιώξει την εκτέλεση της απόφασης της 30.06.2014 εντός της νόμιμης προθεσμίας των τριών ετών, είχε θέσει σε κίνδυνο την επιστροφή της γης στον Δήμο. Ακολούθησε, πρώτον, ότι η επιστροφή της γης στη δημοτική ιδιοκτησία δεν ήταν απόλυτα δημόσια επιτακτική ανάγκη  ούτε καν αναγκαιότητα και, δεύτερον, ότι ο προσφεύγων αναγκάστηκε να υποστεί πραγματικές αρνητικές συνέπειες ως αποτέλεσμα της παρέμβασης στο δικαίωμα του σεβασμού για την απόλαυση της ιδιοκτησία του.

Το Δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι εγχώριες αρχές δεν κατάφεραν να επιτύχουν δίκαιη ισορροπία μεταξύ των απαιτήσεων δημοσίου συμφέροντος και την ανάγκη προστασίας των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας του προσφεύγοντος στον οποίο είχαν επιβάλει υπερβολικό βάρος. Το ΕΔΔΑ διαπίστωσε παραβίαση του Άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου.

Δίκαιη ικανοποίηση (άρθρο 41)

Το Δικαστήριο έκρινε ότι η Ρωσία οφείλει να καταβάλει στον προσφεύγοντα 3.680 ευρώ ως αποζημίωση, 2.000 ευρώ για ηθική βλάβη και 1.000 ευρώ για έξοδα και δαπάνες (επιμέλεια echrcaselaw).